房屋出租所得申報完整指南：必要費用 43%、押金推計、公益出租人優惠、扣繳 10%

個人房東出租房屋收的租金屬「第 5 類租賃所得」，依所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類「凡以財產出租之租金所得、財產出典典價經運用之所得及租賃權讓與所得均屬之」。申報主體：原則上以所有權人歸戶；夫妻共有依登記比例或實際分配；委由配偶 / 子女出租收租仍以「所有權人」歸戶（贈與或借名爭議另談）。計算公式：應稅租賃所得 = 租金總額 + 押金推計利息 − 必要費用，併入綜所稅總額按 5%~40% 累進稅率。租金總額：本年實際收取（含預收下年度）；遞延收取的租金按收付實現原則。價格爭議：依施行細則第 16 條，租金顯較當地一般行情低時稽徵機關得參照當地一般租金行情核定（俗稱「設算租金」）。關鍵差別：和執行業務 vs 薪資所得不同，租賃所得無扣除「執行業務必要成本」概念，必要費用採 43% 標準或列舉憑證。

必要費用兩種擇一、不可重複。(A) 標準減除 43%（最常用）：全年租金 × 57% 即應稅租賃所得，無需提憑證、稽徵機關不審查支出細節。(B) 列舉必要費用：折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、保險費、貸款利息（出租部分）、管理費、清潔費等，每筆需保留發票 / 收據，依所得稅法施行細則第 15 條合計減除。什麼時候列舉划算？：(1) 新購屋初期裝修費高（裝修可依函令8「租賃裝修物得按租賃期間攤提」財政部 61/11/14 台財稅字第 39622 號函，按合約期間攤）；(2) 高額房貸利息（自用部分轉出租後利息全額可列）；(3) 修繕大筆支出（屋頂漏水、管線重做）；(4) 高地價稅 / 房屋稅物件。實務試算：年租金 60 萬、43% 標準可減 25.8 萬、應稅 34.2 萬；列舉若實際支出（折舊 5 萬 + 修繕 8 萬 + 房屋稅 3 萬 + 利息 18 萬 + 保險 1 萬 = 35 萬）反而更省。關鍵：列舉超過 43% 才划算、留好憑證。同一年度可分屋：A 屋走 43% / B 屋走列舉、不需全部統一（但同一屋全年僅一種）。

押金本金不課稅、孳息要計入租賃所得。依所得稅法施行細則第 17 條「財產出租收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期定期存款利率計算租賃收入」。計算公式：押金 × 一年期郵政儲金定存利率 = 推計利息（並入該年度租賃所得）。範例：押金 30 萬、定存利率 1.4% → 4,200 元；押金 100 萬、利率 1.4% → 14,000 元。無論是否真的運用：押金擺保險箱不動、依然按推計課；房東把押金存銀行收利息也算（但有例外）。例外救濟：依函令五30「財產出租收有押金納稅人確已將該押金運用所生之所得申報納稅者」（財政部 101/12/06 台財稅字第 10104636310 號函），若房東把押金存銀行已被扣繳利息所得稅、或購買金融商品已申報所得，可檢據（銀行扣繳憑單 / 對帳單）申請以實際所得替代推計，避免「銀行利息已申報 + 押金推計」雙重課稅。實務建議：金額大且確實有運用 → 保留憑證走實際所得；金額小或未運用 → 直接走推計、報稅最簡單。退還押金：合約結束退還租客時不算「支出」、亦不沖銷已認列的歷年推計利息（已認列就已認列）。

公益出租人租金所得享 3 重稅務優惠，依住宅法第 23 條：(1) 綜所稅：每屋每月租金收入 ≤ NT$15,000 部分免納所得稅、超過部分按 60% 計算（必要費用 40%、優於一般 43%）；(2) 地價稅：適用自用住宅用地稅率 0.2%（一般住宅 1%）；(3) 房屋稅：適用住家用稅率 1.2%（一般出租 1.5%~3.6%）。申請條件：(A) 房東與「住宅法定義之經濟弱勢家庭」（中低收 / 低收 / 領有政府租金補貼者）簽訂租約；(B) 向房屋所在地地方政府主管機關（直轄市 / 縣市政府住宅單位）申請公益出租人資格認定；(C) 取得認定函後申報所得稅時提示。稽徵作業簡化：依函令53「稽徵機關逕依主管機關提供之公益出租人名單於認定有效期間內按公益出租人出租使用稅率課稅」（財政部 107/01/29 台財稅字第 10704517340 號函），房屋稅、地價稅由稽徵機關直接依名單套用優惠稅率、房東無須個別申請。不適用情境：(1) 純整租給一般房客（無弱勢家庭資格）；(2) 短租、Airbnb；(3) 未取得認定函；(4) 認定有效期間外。一般慈善機構出租房屋不自動免稅，依函令二2「私立慈善機構出租之房屋不得免徵房屋稅」（財政部 75 年函），出租部分仍按出租稅率課房屋稅；只有「公益出租人」依住宅法走特別優惠。

關鍵看「承租人是誰」。(A) 承租人為個人 → 房東無扣繳義務：個人租個人（家庭住宅常見）租金不扣繳、房東 5 月併綜所稅申報自繳。(B) 承租人為機關、學校、公司行號 → 須扣繳 10%：依所得稅法第 88 條+ 各類所得扣繳率標準，承租人為扣繳義務人、每次給付租金 ≥ NT$20,010 須先預扣 10% 繳國庫、開立扣繳憑單給房東、房東 5 月綜所稅申報時可扣抵已扣繳稅款。實務範例：公司租房東商辦每月租金 5 萬 → 公司每月給付 4.5 萬（扣繳 10% 即 5,000 元）+ 二代健保補充保費（未達門檻不扣）；房東 5 月申報時租金 60 萬全額認列、已扣繳稅款 6 萬抵綜所稅。例外免扣繳：依函令三11「承租人支付融資租賃應付之利息及手續費免予扣繳」（財政部釋示）：融資租賃（如 IT 設備租賃）所付的利息、手續費屬營業相關所得、適用不同扣繳規定、非按租金 10% 扣。常見錯誤：(1) 公司應扣未扣 → 公司違反扣繳義務、處 1-3 倍罰鍰；(2) 個人租客「自願代扣」幫房東扣繳 → 個人非扣繳義務人，不可任意扣，房東 5 月申報時要看「實際入袋」金額。記帳士檢查：拿到扣繳憑單核對「給付總額」是否等於合約租金；少數情境二房東轉租的扣繳會交叉、需逐筆對帳。

列舉必要費用 5 大類常見項目。(1) 折舊：依所得稅法第 51 條+ 固定資產耐用年數表，房屋鋼筋混凝土造耐用 50 年、磚石造 35 年；以房屋取得成本（不含土地）按耐用年數平均攤提。(2) 修繕費：屋頂漏水、管線重做、外牆翻新等實際支出，憑發票列。(3) 裝修攤提：依函令8「租賃裝修物得按租賃期間攤提」（財政部 61/11/14 台財稅字第 39622 號函），承租人裝修費按合約期間攤、出租人替租客做裝修也按租期攤。範例：合約 3 年、裝修 30 萬 → 每年攤 10 萬列必要費用。(4) 稅捐：依函令五14「出租財產之稅捐得作為必要費用」，地價稅、房屋稅、印花稅（租約用）皆可列；自用住宅用地稅率轉出租後升級為一般稅率，差額也屬必要費用。(5) 貸款利息：出租房屋的銀行貸款利息可全額列為必要費用（與列舉扣除「自用住宅購屋利息上限 30 萬」概念不同；自用住宅利息不可同時列為租賃必要費用 + 列舉扣除購屋利息）。常見誤區：(A) 把「裝修一次性整筆列當年」會被否准，要按耐用年數或租期攤；(B) 折舊方法選定後不可任意變更（依第 57 條固定資產處理）；(C) 自住期間裝修賣出後分攤的部分不能轉計算為「出租期間必要費用」、僅出租期間支出可列。