預售屋換約房地合一稅成交價怎麼算：讓渡價1,050萬為何只課200萬

1,050 萬換約為何只課 200 萬：成交價認定的核心邏輯

國稅局那個案例大致是這樣:A 幾年前跟建商簽預售屋，原始簽約價 850 萬，陸續繳了 150 萬履約款。市況轉好，用 1,050 萬把契約讓渡給 B。

表面上收 1,050 萬，但房地合一不是對讓渡總價課，是對讓渡利得課。

應稅所得＝1,050 萬（讓渡價）減 850 萬（原始簽約價）再減必要費用，大概落在 200 萬。很多人第一次聽會卡住，以為是 1,050 萬扣 400 萬免稅額——那是自用住宅規定，預售屋根本套不上。

房地合一對預售屋跟成屋的課稅公式其實一樣：成交價 － 原始取得成本 － 相關費用 － 土地漲價總數額 ＝ 課稅所得。預售屋沒有土地登記，土地漲價總數額那塊是 0；重點就在成交價跟原始取得成本的認定。

這裡「成交價」用讓渡價 1,050 萬沒錯，國稅局不是在爭這個數字，爭的是扣的那一邊有沒有把 850 萬完整扣掉。有些申報只扣了頭期款 150 萬，就會跑出 900 萬應稅所得，稅額瞬間差三倍。這種申報錯誤在國稅局公布的案例裡出現過好幾次。

從財產交易所得到房地合一：這條規定的沿革怎麼走

預售屋換約的課稅性質，從 corpus 一路追下來至少三個階段。民國 101 年之前走所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類財產交易所得；101/08/13 財政部發布台財稅字第 10100098740 號令，處理跨年度收款時所得歸屬年度的認定；到了 110/7/1 房地合一 2.0 上路，預售屋讓渡直接進房地合一課稅範圍，前面那條函令編者註寫「無本函之適用」。

課稅性質變了兩次，計算基礎倒是一直沒變。

101 年那條函令蠻有意思，它要解決的是技術問題：預售屋付款跨年度，到底算哪一年的所得？答案是以尾款交付日為準；尾款日不明就以建商記載的買賣契約異動日為準。這規則在財產交易所得時代很關鍵，會影響併入哪一年綜所稅累進稅率。到了房地合一時代這個問題消失了——房地合一是分離課稅，持有期間決定稅率，根本沒有「併入哪一年」的爭議。所以 110/7/1 之後這條函令沒有留下的必要，編者註直接宣告退場。

再往後，111/05/26 台財稅字第 11104501470 號函把紅單（還沒簽正式買賣契約的預訂單）轉讓也一併納入房地合一。追到這裡大致底定——從 110/7/1 起，不管正式契約讓渡還是紅單轉讓，都走房地合一。

我把這批函令攤開排年代，從民國 70 年土增稅時代算起，corpus 裡累積 25 筆相關函令，最後一筆就落在 111 年紅單那條。四十年來核心沒變，變的是把「預訂單」這類沒有正式契約的過渡形式也收進來。

成本到底怎麼算：原始簽約價、履約款、仲介費的細節

成交價算讓渡價 1,050 萬沒爭議，成本這邊才是容易漏掉的部分。拆開看至少三塊：原始簽約價（跟建商簽的買賣契約總價）、已付履約款項（頭期、簽約款、工程期款）、以及換約時發生的必要費用（仲介佣金、代書費、契約異動手續費）。這三塊在房地合一應稅所得計算時都可以扣。建商收的「換約手續費」通常列必要費用，但要留收據；翻 corpus 時看到 111 年紅單那條函令處理成本認定時看得很細。

有一個反直覺的地方：「已付履約款」不等於「可扣成本」。

原始簽約價 850 萬就已經是全部可扣的取得成本，而不是你實際付了多少。假設你只繳 150 萬就把契約轉手，成本仍然可以扣 850 萬，不是只扣 150 萬。這是因為契約讓渡時，受讓人要承擔剩下 700 萬的付款義務，等於你用 850 萬買來、再 1,050 萬賣掉，中間利得 200 萬。這個邏輯第一次看會覺得怪，把「契約權利的對價」想清楚就通了。

另一塊常漏：為了取得貸款資格支付的徵信費、估價費，這些通常不列成本費用，因為預售屋還沒撥款。但如果換約前已經做了室內設計變更（俗稱客變），客變費是可以列必要費用的，前提是有單據。

持有期間與稅率：換約時間點直接改變稅率

房地合一 2.0 對預售屋另一個關鍵——持有期間的起算點，從簽訂預售屋買賣契約那天算到讓渡那天。這段期間長短決定稅率落在哪一級：2 年內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。

預售屋從簽約到交屋一般兩三年，換約時 95% 以上落在 45% 那檔。

回到 1,050 萬案例，200 萬應稅所得乘 45%＝90 萬稅額。差一個月跨到 2 年門檻，稅率降到 35%，稅額就少 20 萬。這個起算點是 110/7/1 修法時刻意這樣設計的——從沿革看，之前財產交易所得時代根本沒有「持有期間決定稅率」這件事，所得就併進那一年的綜所稅跑累進。改成房地合一後，時間變成跟金額一樣重要的變數。

說真的這對預售屋投資客不太友善。成屋買賣可以等 5 年、10 年再賣，稅率跳到 20% 甚至 15%；預售屋從簽約到交屋就吃掉大半時間，換約幾乎不可能進到 20% 級距。這個不對稱是刻意的，110/7/1 修法本來就是為了壓抑短期預售屋炒作。從政策面看邏輯通，但實務上碰到「不得已換約」（譬如工作調動、家庭變故）的個案，稅率一樣是 45%，沒有酌減空間。這部分有沒有可能鬆動？老實講我也還在觀察，目前 corpus 裡沒看到任何放寬跡象。

申報期限也要留意：讓渡日的次日起算 30 天內要完成房地合一稅申報，比綜所稅申報期短很多，很多人沒注意到就逾期。