舊制房屋繼承受贈出售減稅認定：財政部函令下的取得成本、持有期間與新舊制判讀實務

舊制新制怎麼切?繼承受贈的取得日這樣認定

判斷房屋走舊制或新制,關鍵在取得日。105年1月1日以後取得(含繼承、受贈)的房地適用房地合一新制,依所得稅法第14條之4課稅;此日之前取得者維持舊制,出售時房屋部分課財產交易所得、土地部分課土地增值稅。透過繼承或受贈取得的案件,稽徵端會逐案調閱前手取得原因與時點,判定新舊制歸屬。連續繼承部分另有得合併計算持有期間之規定,詳見財政部112/11/02台財稅字第11204619060號函。

舉個典型情境。被繼承人103年買進、112年過世由子女繼承、113年子女出售,取得日認定為112年繼承事實發生日,走新制。倘若被繼承人本人在104年即行出售,才落於舊制範圍。核定通知書上會註明取得日與適用制度,這一欄勾錯的案件,事後申復難度會拉高不少。

混合情況也不少見。

房屋本體屬舊制、土地屬新制的組合實務上滿常見,多發生於建物與土地取得日不同的都更或分割案。這時要拆兩套計算,稽徵端調帳時會依土地登記謄本與建物登記謄本分別勾稽取得日,再對照申報書載列的取得原因與日期是否一致。稽徵作業內部的判讀,以登記謄本為第一順位證據,自行申報所填的取得日若與謄本不符,通常會在初核階段就發文請納稅義務人補正說明。我在分局那幾年碰過的糾紛,超過一半是取得日填錯或附件不齊,真正法律見解爭議反而是少數。

繼承或受贈取得的成本怎麼算?函令直接定調

舊制房屋出售時,繼承或受贈取得的房屋不能減除購入成本,改依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定,減除繼承時或受贈時的房屋評定現值。財政部102/11/14 台財稅字第10200157200號令進一步定調:受贈房屋的「時價」以受贈時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格為準,不是市價、不是實價登錄成交價,也不是公告土地現值。這是稽徵端調帳查核第一個要看的欄位。

該函令原文明列:

個人出售因贈與而取得之房屋,依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算財產交易損益時,其得減除受贈與時該房屋之時價,應以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格為準。

我去翻了這則令的歷次沿革,102年之前實務上時價認定分歧,有分局採市價、有分局採評定現值,102/11/14發布後才拉齊。實務上納稅義務人常誤將受贈時市價、或以贈與稅核定的公告土地現值加房屋評定現值合計數當作減除項目。這類主張在調帳查核階段會被直接剔除。

分局承辦員的判讀邏輯很直接:進贈與稅檔案,調房屋評定標準價格欄位,勾稽申報書減除數。差額超過內部誤差容忍門檻的案件,會發函請納稅義務人限期補正,補正不到位就進入補徵程序。

繼承案件的稽徵作業一致,減除項目為繼承時的房屋評定現值,資料來源是遺產稅核定檔內的房屋評定標準價格欄位。稽徵端的處理很現實:資料就在檔案裡,不需要納稅義務人再舉證,若舉證與檔案不符,以檔案為準。這也是為什麼我一直提醒新進代理人,申報前先把贈與稅或遺產稅核定檔那份數字調出來對過再送。

配偶贈與後再出售,取得日要回溯到誰?

配偶相互贈與房地依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款不計入贈與總額,但出售時的取得日與取得原因,依財政部106/03/02 台財稅字第10504632520號令(其詳細計算規則參見本則七49全文)規定,應回溯至配偶間第一次相互贈與前、該配偶原始取得房屋土地之日。持有期間、新舊制歸屬、成本認定,全部按原始取得原因決定。

函令的具體規則區分兩類。配偶原自第三人出價取得者,得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本;配偶原自第三人繼承或受贈取得者,得減除繼承時或原自第三人受贈時之房屋評定現值。中間任何時點的評定現值都不採認。

舉例來說。

配偶甲98年出價買入房屋、104年贈與配偶乙、112年配偶乙出售,取得日回溯至98年,走舊制,得減除98年的原始取得成本,持有期間從98年起算。若配偶甲的房屋原本是93年繼承取得,配偶乙出售時只能減除93年繼承時的房屋評定現值。

稽徵端會怎麼查?實務上就是調閱前手贈與稅檔案,再往前一手調取得原因文件(所有權狀、買賣契約、遺產稅核定通知書、前一手贈與稅核定通知書)。這些資料存於各分局財產調查系統,勾稽速度並不慢。

我碰過的案件裡,有納稅義務人試圖以自行申報的較高減除數闖關,以為前手資料調不到——結果初核階段就被抓出來發文補正。補正不到位進入補徵,並依所漏稅額有無故意過失決定裁罰倍數。

稽徵端怎麼查核?申報書勾選、選案因子、補正時點

稽徵端處理舊制房屋繼承受贈出售案件的第一個檢核點,是納稅義務人有沒有在申報書正確勾選「繼承/受贈取得」欄位並附上證明文件。缺件案件在核定階段先發文查調,再依內部作業基準判斷是否選案深查。選案觸發因子常見組合為「房屋大額交易+前次取得原因為繼承或受贈+減除項目異常」。事後申復改列取得原因,多數情況會被否准,法定形式要件在申報時就應踐行。

程序面兩個常被混淆的期間必須釐清。核定通知書送達後30日內為復查申請期;復查決定送達後30日內為訴願期。

這兩段期間錯過任何一段,案件即進入救濟時效外。

申復期錯過的案件,即便減除項目主張有理,也只能走行政程序法第128條的程序重開途徑,實務上成敗率明顯下降。訴願業務的程序順位依序是:核定通知書送達 → 30日復查申請期 → 復查決定 → 30日訴願期 → 訴願決定 → 行政訴訟。新進稅務代理人最常混淆的,就是復查(申復)與訴願的期間起算點。老實講這兩個名詞在條文與函令裡混用不少年,我剛進機關那時也搞混過。

事後補正的可行時點很清楚:發單前自行補正者,依稅捐稽徵法第48-1條多認屬自動補報,不裁罰;發單後補正就回歸違章裁罰程序,依所漏稅額按倍數處罰。發單前補、發單後補,一個不罰、一個按倍數裁,差別就在收到核定通知書的那一天。

本文內容僅供一般稅務知識參考,不構成稅務意見;實際申報以財政部最新公告為準,複雜案件請洽會計師或稅務代理人。