假買賣真贈與土地過戶孫子被抓包：認定標準與民事追討困境

國稅局怎麼判定祖孫間土地買賣是「假買賣真贈與」

做了十幾年事務所,看親屬間土地移轉的稽徵見解,可以歸納成三條主線:對價是否顯不相當、買賣價金有沒有真實支付且未回流、買受人本身有沒有支付能力。任一條過不去,國稅局就會依遺產及贈與稅法第 4 條第 2 項或第 5 條第 2 款課稅。

財政部 92/04/09 台財稅字第 0910456306 號令 講得很白:取巧安排若實質與贈與無異,就拉回實質贈與課徵。

這道令把幾種典型操作講得很白:

贈與人假藉免徵贈與稅之土地,取巧安排移轉其他應稅財產予子女者,例如:先贈與子女公共設施保留地,再以現金買回;或先贈與子女公共設施保留地,再以建地與之交換;或先贈與子女公共設施保留地之大部分持分及建地之極小部分持分,再經由共有土地分割,使其子女取得整筆建地等,其實質與直接贈與現金、建地等應稅財產並無不同。

祖孫間案件不一定走公設保留地這條路,多半就是直接簽買賣契約配銀行匯款。邏輯一樣 ── 形式上的買賣外觀,稽徵機關認定實質與贈與無異,一樣拉回遺贈稅法第 4 條第 2 項。

老實講為什麼祖父母想走這套?常見的理由是想跳過子女、直接把土地留給孫子,但贈與稅 10%–20% 三級累進,數字攤開不漂亮,就「賣」給孫子。

問題是,孫子哪來的錢買土地?資金一推就破。

對價顯不相當怎麼算?公告現值不是唯一標準

「對價顯不相當」是稽徵機關最常用的判斷工具,但門檻沒有一條硬線。法定錨點是遺產及贈與稅法第 5 條第 2 款 ── 以顯著不相當之代價讓與財產者,視同贈與。實務上多半以公告土地現值當下限參考,但財政部 90/11/07 台財稅字第 0900457029 號令 也明確:若能舉證附近相同用地買賣價格、法院拍定價或其他客觀資料,證明市價確實低於公告現值且成交價與市價相當,可免課贈與稅。

這道令的原文相對寬容:

土地買賣成交價低於公告土地現值,如納稅義務人能提供附近相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料,證明市價確實低於公告土地現值,且其成交價與市價相當者,免依遺產及贈與稅法第 5 條第 2 款規定課徵贈與稅。

實務上拿這條救援的案件,多半是偏遠農地或都市計畫變更前的細碎土地,市價真的低於公告現值。祖孫間若是市區土地,市價多半高於公告現值,要拿這條反證對價相當,難度高很多。

承辦員審查時,第一關通常是看成交價跟公告現值的比例。低於八成的,幾乎一定發單請補件;資金流向、買受人財力、實際支付過程都會被拉出來檢視。我手上案件落到八五折以下基本上都進二度查核,沒例外。

被認定為贈與後,補徵稅額怎麼算

一旦被認定為贈與,稅基用什麼?依遺產及贈與稅法第 10 條第 3 項,土地贈與以贈與時公告土地現值為準、房屋以評定標準價格為準。不是市價、不是成交價。這跟很多人直覺差很大。

把當期公告現值算出來,扣掉當年度贈與稅免稅額(113 年是 244 萬元),再依三級累進稅率課稅:2,500 萬以下 10%、超過 2,500 萬至 5,000 萬部分 15%、超過 5,000 萬部分 20%。如果是視同贈與案件,還要回頭看核課期間有沒有過。

這還沒講罰鍰。遺贈稅法第 44 條規定漏報贈與,可處應納稅額一倍以下罰鍰;若稽徵機關認為當事人以詐術或不正當方法逃漏稅捐,第 46 條起跳到一倍至三倍。所以一筆假買賣被抓,補的不只是公告現值對應的本稅,加罰之後實質成本可能拉到本稅的 2 至 3 倍,再算利息。

舉個簡化例子:祖父母把市區一塊公告現值 3,000 萬元的土地以 1,500 萬元名義「賣」給孫子,事後孫子帳戶被查出資金來自祖父母。重算後贈與淨額 3,000 萬 − 244 萬(113 年免稅額)= 2,756 萬。前 2,500 萬課 10% = 250 萬,後 256 萬課 15% = 38.4 萬,本稅約 288.4 萬。加罰一倍就 576 萬出頭,還沒算利息。已繳土增稅可以扣抵,但抵不了多少。

為什麼民事上土地討不回

這題很多客戶搞混 ── 稅務認定是贈與,民事上買賣契約「就無效」嗎?

不會。

稅法上的「視同贈與」是課稅基礎的擬制,不影響民事法律行為的效力。買賣契約只要當事人有買賣的意思合致、價金與標的明確,依民法第 345 條就成立;移轉登記完成後,依民法第 758 條買受人取得所有權。除非能舉證雙方根本沒有買賣的真意(通謀虛偽意思表示,民法第 87 條),否則祖父母想回頭主張契約無效、塗銷孫子的所有權登記,民事庭未必買單。

實務上要打通謀虛偽意思表示這條,原告(祖父母)要自己舉證雙方都「明知並合意」用虛偽買賣外觀掩飾贈與真意。麻煩的是這條一旦舉證成立,等於自陳脫法行為 ── 民事庭未必支持,稅法上的罰鍰只會更重。

另一條路是用民法第 412 條附負擔贈與或第 416 條贈與撤銷,但要先把交易主張為贈與才走得通,方向跟稅務爭執是反過來的。

看過幾個案例,最後祖父母往往是吃下來:贈與稅補了,土地名義仍是孫子。再透過家族協議重新安排,或孫子簽切結書承諾代為持有 ── 但這又會衍生信託、借名登記的另一堆稅務問題,繞了一大圈。

想做真買賣,實務上要備齊什麼

如果祖孫間真的有買賣需要 ── 例如孫子已成年、有收入、想接手家族農地 ── 想避開稽徵機關質疑,實務上要備齊三件事。

第一,買賣價金接近市價,別只看公告現值,市價落差也要合理。第二,資金來源清楚且不回流,孫子用自己銀行帳戶匯款給祖父母,祖父母收款後不再轉回孫子,也不要代為支付孫子其他費用。第三,買受人要有合理財力。沒收入的學生或失業者出面買數百萬土地,承辦員一看就會發單。三條缺一不可。

細節上還有兩個常被忽略的點。

印花稅、契稅、實價登錄、登記用書通通按真實買賣流程走,別省那一兩萬。承辦員看到流程齊全但稅費省到極致,反而會起疑。

還有一條是「使用收益」。買賣完成後,土地的耕作收益、租金、地價稅是誰在繳?孫子買完之後祖父母還在收租、繳地價稅,這就是典型的形式買賣 ── 用借名登記方式持有,實質還是祖父母的。

真要做,就做完整。半套的買賣,只是把贈與稅換成贈與稅加罰鍰。

本文整理財政部函令與實務觀察,僅供一般稅務知識參考,不構成稅務意見。實際申報以財政部最新公告為準;複雜案件請洽會計師或稅務代理人。