重購自用住宅退稅完整指南：綜所稅、房地合一、土增稅三軌退稅、條件、追繳、5 年管制

個人換屋的退稅依「持有時點 + 標的物」分 3 軌、彼此獨立、可同時申請。(1) 綜所稅重購（舊制）：適用105/1/1 前取得之房屋，依所得稅法第 17 條之 2，房屋部分按舊制財產交易所得（收入－成本－費用）計入綜所稅，2 年內重購自用住宅可退抵已繳綜所稅；同條文涵蓋「先售後購」與「先購後售」兩種時序。(2) 房地合一稅重購（新制）：適用105/1/1 後取得（或 105/1/1 前取得但 105/1/2 後出售且持有未滿 2 年者）之房地，依所得稅法第 14 條之 8，房地合一稅（房屋 + 土地一體課稅）已繳稅款、2 年內重購自住房地、必須本人或配偶 / 直系親屬遷入設籍且自住可申請退還；新購房屋價額大於原售房屋部分按比例退。(3) 土地增值稅重購：依土地稅法第 35 條，自用住宅用地 2 年內重購（面積：都市 ≤ 3 公畝、非都市 ≤ 7 公畝）可退已繳土增稅。判斷流程：(A) 房屋是新制 / 舊制？看取得日；(B) 土地是否符合自用住宅地？分別申請第 35 條退稅；(C) 同一換屋可能同時取得綜所稅 / 房地合一退 + 土增稅退。實務：一般換屋者新制居多、土增稅重購是大多數人會用到的；舊制重購已大幅減少。

綜所稅 / 房地合一退稅公式：原則「新購價 ≥ 原售價時、退已繳稅款」；新購價低於原售價時、按比例退。(A) 房地合一稅重購：依第 14 條之 8 第 1 項「個人出售自住房屋、土地依本法規定計算之應納稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算，於 2 年內重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記之次日起 5 年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開規定計算之應納稅額計算退還」。範例：售房地 1,000 萬已繳房地合一稅 50 萬、新購 800 萬 → 退稅比率 80%、退 40 萬；新購 1,200 萬 → 退稅比率 100%、退全額 50 萬。(B) 土地增值稅重購：依第 35 條第 1 項「土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起 2 年內，重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額」。範例：售地價 800 萬、土增稅 50 萬、稅後餘額 750 萬；新購地 900 萬，超過 750 萬部分 150 萬可退（限已繳土增稅 50 萬內）。(C) 多處重購：依函令4「於 2 年內出售重購多處自用住宅其價格符合規定部分得扣抵綜所稅」（財政部釋示），可分次重購多處、價格合計符合條件部分扣抵；不限於「一售一購」單對單。(D) 自建納入：依函令3「出售後重購或自建自用住宅均得退抵綜所稅」（財政部釋示）：找建商蓋透天 / 自建房屋視同重購、自建支出（建材、人工、設計費）算入新購價額。

核心紀律：5 年內不得「移轉、出租、變更為非自用、供營業用」，否則追繳原退稅款。(A) 房地合一稅：依所得稅法第 14 條之 8 第 3 項，新購自住房地完成移轉登記之次日起 5 年內，本人、配偶或受扶養親屬未維持設籍 + 自住者追繳原退稅款；例外依函令1「個人重購自住房地 5 年內因故未設籍免追繳之情形」（財政部 111/06/09 台財稅字第 11100584750 號函）：(1) 配偶間配偶之一死亡且死亡前已設籍；(2) 因強制執行 / 法院判決移轉所有權；(3) 因配偶因故無法設籍經主管機關認定特殊情形；具體情形依稽徵機關個案審酌。(B) 土地增值稅：依土地稅法第 37 條，重購土地 5 年內移轉、變更為非自用住宅、出租、營業用追繳；依函令12「重購退稅後 5 年內將重購土地贈與配偶者應追繳原退稅款」（財政部釋示）：贈與配偶仍視為移轉、追繳。(C) 例外免追繳：依函令2「重購土地 5 年內被徵收免追繳原退還之土增稅」（財政部釋示）：被政府徵收為非自願移轉、免追繳。(D) 分次購買管制：依函令5「分次購買同一自用住宅應自重購地登記日起分別管制 5 年」（財政部釋示）：分次購買同一自用住宅地（前後購入持分）各自從持分登記日起算 5 年管制、最長一次案件可能管制超過 5 年。

3 種特殊情境須注意。(A) 多處重購：依函令4「於 2 年內出售重購多處自用住宅其價格符合規定部分得扣抵綜所稅」（財政部釋示）：同一 2 年內出售一棟、分次重購多處自用住宅、各別計算後合併扣抵；不必「一售一購」單對單匹配。(B) 分次持分出售：依函令一8「分次持分出售同一自住用地予同一人重購退稅之原出售土地地價以總地價為準」（財政部釋示）：先售一半持分後再售另一半給同一買方、再合併重購新地、原出售地價以總地價計算退稅。(C) 配偶間相互買賣：依函令四7「配偶間相互買賣企圖墊高土地前次移轉現值者不予退稅」（財政部釋示）：夫妻間互售土地、目的是提高前次移轉現值降低未來土增稅、屬規避手法、稽徵機關不予退稅。(D) 自建房屋：依函令3「出售後重購或自建自用住宅均得退抵綜所稅」（財政部釋示）：找建商蓋透天 / 委託自建納入「重購」、自建支出可算入新購價額；憑建照、建商發票、結算單為證。(E) 申請後撤案：依函令四5「重購土地核准退稅後領取稅款前准予註銷重購退稅案」（財政部釋示）：核准但尚未領取退稅款前發現條件不符、可申請註銷退稅、不影響原房地交易稅款狀態。記帳士檢查：(1) 客戶換屋時序確認 (2) 設籍紀錄確認 (3) 5 年內無出租 / 變更使用 (4) 配偶間互售排除 (5) 自建支出憑證齊全。