親屬間不動產買賣視同贈與：遺贈稅法第 5 條的支付證明與價格認定

為什麼親人賣房會被預設視同贈與

親屬間買賣不動產被課贈與稅，法源是遺贈稅法第 5 條第 6 款:「二親等以內親屬間財產之買賣」,除當事人能提出已支付價款之確實證明,且該支付之款項非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,以贈與論。

方向是倒過來推的。

立法邏輯是親屬間可能藉假買賣真贈與規避稅負,舉證責任落在買賣雙方身上——不是國稅局要證明有贈與,是納稅義務人要證明有支付。我把這條相關的函令從快稅 corpus 撈出來排時間軸,最早追到民國 65 年、最新到 111 年,四十多年下來,「原則視同贈與、例外靠舉證」這個架構財政部沒動過。

比較有意思的是同條藏了一個容易漏掉的但書:就算提得出支付證明,只要那筆錢是「向出賣人借的」或「由出賣人擔保向他人借得」,一樣視同贈與。買方帳戶先收到賣方一筆匯款,隔幾天再轉回去當「支付價款」,帳面上有金流,實質等於零。這句不是我在某筆函令裡看到的個案,是直接從第 5 條第 6 款但書的文義推下來的結論——只要資金的最終源頭指回賣方,但書就會接住。

「支付價款證明」到底要證明什麼

財政部 66/07/29 台財稅第 34950 號函(後妻賣不動產給前妻之子的案例)寫得很明白:「除當事人能提出支付價款之確實證明者外,應依該法第 5 條第 6 款及第 24 條之規定申報贈與稅」。

關鍵在「確實」兩個字。

我把這個主題在快稅裡的 20 筆相關函令從 65 年翻到 111 年,「確實」兩字的解讀在後續補充規範裡是逐步收緊的:早期契約加收據常常就能接受,越到近期,越強調資金要能追到源頭。從函令文義推下來,「確實證明」需要三份東西同時對得起來——買方付款前的資金來源(薪資、既有存款、對外貸款撥款)、款項移動軌跡(匯款單、履約專戶進出明細、支票兌現紀錄)、賣方收款後的處分方式。三個都在,才算完整。

只有匯款紀錄是不夠的。這一點從 66 年函「確實」兩字直接落下:如果那筆錢的原始來源追不出來,或追到頭發現最初的資金源頭是賣方本人,第 5 條第 6 款但書就直接接住。

承擔房貸算不算支付價款

買方以承擔賣方原有抵押貸款的方式抵付部分價款,算不算「支付價款」?財政部 68/11/08 台財稅第 37864 號函 答得很直接:算。前提是「成交價格(包括現金給付與承擔債務額之合計數)與該不動產之價值相當」。承擔債務加現金合計要接近市價,這部分才不屬於贈與行為。

舉個數字比較清楚。市價 1,500 萬的房子,賣方原有貸款餘額 900 萬,買方付現 600 萬並承接 900 萬貸款,合計 1,500 萬 = 市價,沒問題。但同一戶只付現 100 萬 + 承接 900 萬 = 1,000 萬,跟市價 1,500 萬差 500 萬,這 500 萬差額就會落到第 5 條第 2 款「顯不相當代價」的範疇。

有個細節容易漏。

承接貸款之後,後續每月分期還款要由買方自己的資金支付。68 年函講的是「承擔債務額」,如果實質上還款仍由賣方在繳,形式上的承擔會被穿透。要說明的是,這一段是把 66 年函「確實證明」與 68 年函「價值相當」兩條線接起來推出的結論,我沒有找到專門處理「代繳分期」情境的具體字號,屬於文義推論,不是個案認定。

未成年子女向親屬買房怎麼處理

這題有一個很多人漏掉的細節。未成年人本身通常沒有獨立收入,向長輩(二親等內)買不動產,理論上會有兩層贈與:第一層是賣方親屬對未成年人的贈與(第 5 條第 6 款),第二層是法定代理人(多半是父母)提供資金給未成年人的贈與。兩層都課,稅負會直接翻倍。

財政部 69/08/29 台財稅第 37237 號函 就是處理這個情境的:

該不動產經認係三親等親屬之贈與,並已由贈與人依法申報贈與稅,該不動產自不能再認係法定代理人之贈與,於辦理產權移轉登記時,毋須再由法定代理人辦理贈與稅申報。

注意這條屬修法前條文,現行法為二親等以內。

這條函令等於幫納稅義務人擋掉「一筆交易被課兩次贈與稅」的重複認定。前提是親屬那一層要老實申報。如果賣方親屬那邊還在主張「這是有支付價款的買賣」,本條函令的擋箭牌就不成立,法定代理人贈與那一層還是要處理。

第 6 款 vs 第 2 款:兩條線常一起觸發

先分清楚兩款針對的問題不一樣。第 6 款針對「身分關係」,只要是二親等以內親屬間的財產買賣,先預設是贈與。第 2 款針對「價格顯著偏離」,不限親屬關係,只要是「以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務」,差額部分就以贈與論。

親屬買賣同時觸發這兩款的情形不算少。就算拿得出支付價款證明、成功突破第 6 款,還要看價格本身。市價 2,000 萬的房子用 800 萬成交,就算資金流向再乾淨、匯款紀錄再完整,1,200 萬的差額仍會被第 2 款接住。

比對基準這件事,從遺贈稅法與相關施行細則的文義看,最常被引用的是房屋評定現值加土地公告現值(俗稱公告價值),這是稅法自帶的評價數字。但公告價值只是最低參考線;如果同區段有明顯近期成交行情,第 2 款「顯不相當之代價」是拿實際市價來比對的,不是拿公告價值。

說真的,這部分沒有一刀切的答案。我在 corpus 裡翻不到「差幾成一定會被打」的統一標準,個案還是要看。