預售屋轉讓子女贈與稅實務解析：認定時點、課稅價值與溢價爭點

預售屋贈與稅到底什麼時候「發生」

從公司稅務主管視角看，這題最容易被搞混的就是「時點」。

預售屋還沒有建物所有權可以登記，父母把預售屋讓給子女，實務上的動作是「換約」— 到建商處把買方名字換成子女。依遺產及贈與稅法第 4 條第 2 項，贈與是財產所有人以自己財產無償給予他人、經他人允受的行為，重點在合意生效，不在登記。所以贈與時點多半落在換約合意生效日，也就是建商用印同意換約那一天。

這跟成屋不太一樣。

成屋走的是所有權移轉登記，時點很清楚。預售屋讓渡的是「請求交付房地並移轉所有權的債權」，時點認定就得回到契約行為本身。

實務上還有一個變形要提。如果父母一開始就以子女名義簽約，但實際付款來自父母，這時候贈與時點不是簽約那一天，而是父母每次代為給付價金當日，各筆金流各自認定。我在集團子公司做員工分紅相關的贈與檢視時碰過類似邏輯 — 不是一個動作對應一個時點，而是每筆金流分別計算。這個差異在董事會做家族成員稅務揭露報告時要講清楚，不然會被質疑。

課稅價值怎麼算，跟成屋差在哪

預售屋贈與的課稅價值，實務上以贈與時該預售屋權利的時價計算，拆成兩塊：父母已繳給建商的價金（頭期款、工程款）加上尚未給付而由子女承受的付款義務現值。

這跟成屋不一樣。成屋依遺贈稅法第 10 條第 3 項用房屋評定現值加土地公告現值，通常遠低於市價；預售屋因為還沒有評定現值可以套，只能走實質對價。

這就是「預售屋贈與比成屋贈與吃虧」這個實務印象的來源。集團裡股東結構規劃時，如果標的是自用不動產，多數會等交屋後拿到房屋評定現值再處分，稅基會低很多。

再補一個常被忽略的點。

如果子女未來把這間預售屋交屋後出售，計算財產交易所得時可以減除的取得成本是什麼？依台財稅字第 10200157200 號令，個人出售因贈與而取得之房屋，計算財產交易損益時，得減除「受贈時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格」。這條函令是針對成屋寫的，但邏輯延伸到預售屋交屋後出售也一樣要留意 — 贈與時課的是實質對價，未來出售減除的是評定現值，兩個數字不對稱。這個節點在集團做長期稅務規劃時，董事會通常會問到，我自己準備報告時會另外拉一個試算表出來對照。

預售屋溢價轉售算不算「二次贈與」

這題我覺得最有意思。

父母把預售屋換約給子女後不久，子女以高於原買價的價格轉售給第三人，實現的價差算誰的？舉個實例：換約時課稅價值是父母已繳價金 200 萬、子女承受剩餘付款義務 800 萬，合計 1,000 萬；三個月後子女以 1,300 萬賣出，多出來的 300 萬性質是什麼？

實務上國稅局會看兩個指標：時間間隔是否過短、換約當時預售屋市場行情是否顯著高於課稅價值。

如果換約時市場行情已經是 1,300 萬，父母卻只以 1,000 萬的實質對價作為贈與金額，差額 300 萬國稅局可能依遺贈稅法第 5 條第 2 款「以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者」視同贈與，另課一次。這個邊界老實講沒有標準答案。我看過幾個集團高階主管處理個人資產傳承時碰到，會計師建議的做法通常是換約當下就取得同區段近期成交比對表存證，證明實質對價與市價落差合理。稅務揭露的關鍵是當下的證明文件，不是事後補說明 — 這一點我在董事會報告裡強調過很多次。

另外提醒一個容易搞混的鄰近議題。子女交屋自住若干年再賣，這部分要看台財稅字第 10400604570 號函相關規範所涵蓋的「個人購（建）屋出售」邊界，只要不落入「經常性或持續性銷售」的營業稅範圍，一般走財產交易所得，稅負相對可控。

申報時程跟應備文件

贈與稅申報依遺贈稅法第 24 條，贈與人在贈與行為發生後 30 日內向主管稽徵機關辦理申報。

預售屋這個案型，30 日的起算是換約合意生效日 — 不是交屋、也不是最後一期工程款繳清日。逾期未申報，依同法第 44 條處以應納稅額 1 倍以下之罰鍰。

應備文件實務上包含：預售屋原買賣契約書、換約同意書、已繳價金證明（銀行匯款紀錄或建商收據）、剩餘付款計畫、贈與人與受贈人身分證明、親屬關係證明。集團內部如果有員工牽涉此類申報，我會要求財務單位把完整金流證明鏈保留至少 7 年，因為國稅局後續選案查核經常回頭要 3–5 年前的資料，臨時翻不出來會很難看。

還有一個技術性細節。

每年每人享有 244 萬元贈與稅免稅額（113 年度標準），額度是以贈與人而非受贈人計算。父母各自都有 244 萬，實務上會拆成夫妻兩方分別贈與，稅基壓縮效果不小。這個細節在董事會稅務揭露報告中滿常被問到，尤其是家族企業第二代接班的規劃階段。