贈與不動產土地增值稅由誰繳：影響贈與稅核課的關鍵選擇
贈與不動產時，土地稅法第 28 條的預設納稅義務人是受贈人，但當事人可以在契約裡約定改由贈與人代繳土增稅。這個選擇直接牽動贈與稅核課基礎：一旦約定由贈與人代繳，這筆土增稅會被視為額外贈與，要併入贈與總額，贈與稅自然往上跳。實務上漏算這一筆滿常見，董事個人或股東家族規劃時忽略，補稅風險不低。
- 土地稅法第 28 條預設受贈人是土增稅納稅義務人，但贈與契約可約定改由贈與人代繳
- 贈與人代繳的土增稅，依遺贈稅法見解視同贈與標的，要計入贈與總額再課贈與稅
- 這種「稅上加稅」的循環，家族不動產贈與案件最常漏掉
- 公設地贈與政府得免土增稅；契約即使約定受贈方補助規費代書費仍適用免徵
- 農地核定不課徵時，贈與稅 30 日申報期限自不課徵證明送達日另行起算
別把「土增稅由誰繳」當成單純現金流安排。一旦契約寫「由贈與人代繳」，那筆土增稅依函令見解就要加計入贈與總額再課贈與稅，形成「稅上加稅」結構。事前若沒試算，事後被稽徵機關補徵的金額可能比想像大。建議簽約前先請會計師跑兩種情境的對比表，再決定怎麼寫契約條款。
土增稅該誰繳？土地稅法第 28 條的預設與例外
土地稅法第 28 條規定，土地所有權移轉時課徵土地增值稅，原則上由原所有權人繳；但贈與情形依同法第 5 條第 1 項第 2 款，納稅義務人改為受贈人。賣地是賣方繳，贈地是受贈人繳。實務上贈與契約可以「約定」改由贈與人代繳，稽徵機關不會擋，但這個約定會牽動贈與稅核課基礎，這篇就是要展開這一塊。
從公司視角來看，董事或大股東把名下不動產贈與配偶或子女是滿常見的案件。
簽贈與契約時，律師通常會丟一句「土增稅誰出？」這時若為了「一次解決」讓贈與人代繳，看似只是現金流安排，實際上會把贈與稅核課基礎墊高。土地稅法第 28 條本文之外還有幾種免徵情形，像土地贈與政府、配偶相互贈與、捐贈符合公益要件等，另外處理。本篇講的是「非免徵」的一般贈與。
舉個例子：父親把市區一筆店面土地贈與成年子女，市價 3,000 萬、公告現值漲幅累積數百萬，土增稅可能落在 200 萬到 400 萬之間。這筆稅該掛在哪邊？契約自由，但稅務後果不自由。
為什麼贈與人代繳，會把贈與稅算大
遺贈稅法的核心概念是「受贈人因贈與所受利益的價值」即贈與總額。當贈與人除了把不動產本身過戶過去、還額外幫受贈人承擔原本該受贈人繳的土增稅，受贈人實質上多收一筆現金利益，這部分稅額依函令見解要加計入贈與總額。換成白話：贈與人代繳的土增稅本身就是另一筆贈與，要再課一次贈與稅。實務上沒處理過幾件的會計人員很容易漏算。
舉個簡化例子。某董事把一塊土地贈與兒子，公告現值 2,000 萬，土增稅核定 300 萬。
情境 A：契約約定受贈人自繳土增稅。贈與總額 = 2,000 萬，扣除年度免稅額後課贈與稅。土增稅 300 萬由兒子自掏，跟贈與稅基不重疊。
情境 B：契約約定贈與人代繳土增稅。贈與總額 = 2,000 萬 + 300 萬 = 2,300 萬，因為那 300 萬實質也是贈與。贈與稅算出來自然較高。
兩個情境下兒子拿到的「淨價值」其實接近（土地加上已繳完土增稅），但稅基差了 300 萬。
這個結構財政部歷年函令處理得很一致。我去快稅翻了一下，相關函令累積有 27 筆，從民國 64 年最早一筆到 111 年最近一筆，都在反覆釐清贈與稅核課基礎的細節。老實講，這題不是法律難，是會計師收件時要記得提醒當事人問「土增稅誰繳」這一句。
公設地與農地贈與的特殊處理
不是每一筆不動產贈與都會跑出土增稅。公共設施保留地贈與政府適用土地稅法第 28 條但書免徵；農地贈與符合農業使用條件者得申請不課徵。這兩類常見的爭點是：免徵或不課徵時，贈與稅申報期限怎麼算？贈與人想拿公設地抵繳贈與稅，是否被准許？財政部 81 年、84 年、88 年三道函令分別把這幾條規矩釘下來。
先看第一道，財政部 88/02/25 台財稅第 881901749 號函。土地贈與政府，但契約載明受贈人應補助贈與人規費、代書費及補償費的情形，仍適用第 28 條但書免徵土增稅。實務上有些 NGO 接受土地捐贈會約定協助處理過戶相關費用，這個函令給了空間，免徵不會因為「有對價味道」就被打回票。
第二道，財政部 84/05/10 台財稅第 841622960 號函。農地贈與他人，依限申報土地現值後若被核定不課徵土增稅，贈與稅申報期限的起算：從納稅義務人依法申報土地移轉現值之日起，至稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書送達當事人之日止，這段期間不算入贈與稅 30 日申報期限。沒有這條，農地贈與會卡在土增稅證明還沒下來、贈與稅期限卻已過的窘境。
第三道，財政部 81/12/03 台財稅第 811685542 號函。贈與稅納稅義務人為贈與人時，想拿自己名下的公共設施預定地抵繳應納贈與稅，財政部見解是不准，理由是公設地不符合「易於變價」要件。這個結論到現在還是有效見解。
從公司治理視角看股東家族不動產贈與規劃
我所在的公司董事會這幾年看過幾件大股東家族贈與案，董事個人或財務揭露的稅務風險寫得越來越細。集團內若涉及大股東個人不動產贈與配偶或子女，雖然是「個人事項」，但若該股東兼任公司負責人、且贈與標的牽涉公司營運租用之土地或廠房，董事會仍可能要求揭露稅務影響評估。土增稅誰繳這個選項，看似節省當下現金，實則拉高贈與稅基。
實務上會看到幾種錯誤處理：
- 契約沒寫清楚誰繳，過戶時稅單寄到贈與人手上、贈與人直接付了，事後申報贈與稅時也沒把這筆 300 萬加進贈與總額，後來稽徵機關查到，補徵加罰鍰一起來
- 契約寫了「贈與人代繳」、贈與稅申報時也加進去了，但金額抓的是公告現值的尾數沒對齊核定土增稅，又算錯一輪
- 案件夾雜不課徵農地與一般土地，期限計算混在一起，30 日大限沒掌握好
從風險管理角度看，這類案子建議由會計師事前出一份簡短稅務 memo，明確列出兩種約定下的贈與稅試算差額，給當事人選。
公司大股東若為上市櫃公司負責人，更應該保留書面評估文件，將來真有爭議，內控上才站得住腳。
本文內容僅供一般稅務知識參考，不構成稅務意見。實際申報以財政部最新公告為準；複雜案件請洽會計師或稅務代理人。
| 項目 | 受贈人自繳 | 贈與人代繳 |
|---|---|---|
| 土增稅納稅義務人 | 受贈人（土地稅法第 28 條原則） | 贈與人（契約約定） |
| 是否計入贈與總額 | 否 | 是，視同額外贈與 |
| 贈與稅核課基礎 | 土地公告現值 | 公告現值加計代繳土增稅 |
| 實務常見漏算 | 較少 | 較常見 |
常見問題
土地稅法第 28 條到底寫了什麼
第 28 條本文規定土地所有權移轉應課徵土地增值稅，但同條但書列出幾種免徵情形，例如土地贈與政府、配偶相互贈與、捐贈符合公益要件等。納稅義務人在贈與情形依同法第 5 條改為受贈人。實務上契約可以約定改由贈與人代繳，只是要留意這個約定對贈與稅核課基礎的影響。
贈與人代繳的土增稅一定要加進贈與總額嗎
是。財政部歷年見解相當一致：贈與人為受贈人承擔原應由受贈人繳納的土增稅，這筆稅額屬於受贈人因贈與所獲的額外利益，要併入贈與總額課徵贈與稅。實務上漏算這一筆會被稽徵機關補徵，老實講，建議簽約前就把兩種約定下的稅負差異試算清楚。
農地贈與被核定不課徵土增稅，贈與稅 30 日申報期限怎麼算
依財政部 84/05/10 台財稅第 841622960 號函，從納稅義務人申報土地移轉現值之日起，到稽徵機關核發土增稅不課徵證明書送達當事人之日止，這段期間不算入贈與稅 30 日申報期限。先處理完土增稅證明，期限再起算，不會卡死。
贈與人可以拿自己的公設地抵繳贈與稅嗎
不行。財政部 81/12/03 台財稅第 811685542 號函明示，公共設施預定地不符合遺贈稅法「易於變價」要件，不准抵繳贈與稅。如果家族資產主要集中在公設地，要事先規劃現金籌措或其他易於變價的資產做為繳稅備源。
配偶相互贈與不動產，也要繳土增稅嗎
配偶相互贈與之土地，依土地稅法第 28-2 條規定不課徵土地增值稅；但日後再移轉時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額。簡單講：當下不繳，但稅基會累積到下次移轉時一起算。
土地贈與政府，但契約有約定政府要補助規費代書費，這樣還能免徵土增稅嗎
可以。財政部 88/02/25 台財稅第 881901749 號函明示，土地贈與政府的契約即使載明受贈人應補助相關規費、代書費及補償費，仍適用土地稅法第 28 條但書規定免徵土增稅。這條對 NGO 接受土地捐贈案件特別有用。
贈與不動產的贈與稅，能用實物抵繳嗎
遺贈稅法第 30 條規定，應納稅額在 30 萬元以上、納稅義務人繳納現金確有困難者，可申請以實物一次抵繳或分期繳納。但抵繳物要符合「易於變價」要件，公設地、未上市股票等通常會被刁。實務上多數案件還是走現金或分期處理。
- 跟「贈與不動產 土地增值稅 贈與稅」相關的解釋函令在快稅 9,129 筆 corpus 中共 27 筆
- 主要稅目分布：遺產及贈與稅法（24） / 土地稅法（3）
- 函令發布跨度：民國 64 ~ 111 年
- 最早：64/06/03 台財稅第 33998 號函（１出典土地仍有財產上價值應列入遺產課稅）
- 最近：111/01/27 台財稅字第 11000635560 號函（14以受贈人為納稅義務人課徵贈與稅其徵收期間起算日）
資料來源：快稅內部 9,129 筆財政部釋示函令索引（去重 + 結構化標註後），可透過 站台 AI 問答重現。
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