附負擔贈與不動產的稅務陷阱：先代償貸款反而多繳贈與稅

「先代償再贈與」為什麼反而多繳稅

媽媽要把市價千萬的房子過戶給女兒，房子還有 100 萬房貸。媽媽心疼女兒揹貸款，乾脆自己先把貸款清掉，再辦純贈與。

結果稅單下來才發現踩到雷。

國稅局算贈與稅時，總額是房地公告現值全額 1,000 萬，扣免稅額 244 萬剩 756 萬，10% 稅率約 75.6 萬。若保留貸款由女兒承擔，依遺贈稅法第 5-1 條可扣 100 萬負擔，淨額 900 萬扣免稅後 656 萬，稅 65.6 萬。差距正好 10 萬。

差別在哪？關鍵就是「負擔」這個東西。法律上把附負擔贈與看成混合型交易：媽媽給女兒房子是贈與，女兒同時承擔了媽媽欠銀行的 100 萬債務 — 這 100 萬等於是女兒付給媽媽的對價（不是真的拿現金出來，是替媽媽還銀行）。所以贈與總額只算「淨值」那塊。

但前提是承擔要真實。媽媽如果先把 100 萬清掉，過戶當下沒有任何負擔存在，自然沒得扣，就變成純贈與。

我做了幾年下來，這個盲點滿常見。客戶想得很單純，覺得「沒貸款」是乾淨、是貼心；可是稅法上「乾淨」就是貴。

法源怎麼來的？遺贈稅法第 5 條到底在規範什麼

附負擔贈與的扣除依據是遺贈稅法第 5-1 條：「因贈與而為財產之移轉，附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」

但同法第 5 條才是骨幹。這條規定六種「視同贈與」情形，包含第 1 款免除或承擔債務、第 2 款以顯著不相當代價讓與財產、第 6 款二親等內買賣。第 5 條跟第 5-1 條是一體兩面：移轉時若對價跟價值不對等，差額部分一律被當贈與處理。

財政部 67/07/24 台財稅第 34896 號函{#tax-sn=126338} 講得很清楚 — 共有土地協議分割時，若各人取得價值與原持有比例不等、彼此又無補償約定，依第 5 條第 2 款「以顯著不相當之代價讓與財產，免除或承擔債務者，其差額部分」視同贈與課稅。

取得土地價值增多者，為受贈人……取得土地價值減少者，為贈與人，應依法申報贈與稅，惟依同法施行細則第19條規定，前述取得土地價值增多者所繳納之土地增值稅，得自贈與總額中予以減除。

這函令的意義在哪？稅法處理混合型移轉的邏輯一向是：對價部分課對價該課的稅（土增稅、契稅），差額部分課贈與稅，但對價部分繳的稅可以回扣贈與額，避免重複課稅。附負擔贈與走的是同一套邏輯。

老實講，第 5 條這六款讀起來像是稽徵機關防漏稅的清單 — 不管你用買賣、用承擔債務、用低價讓與、用親屬間買賣，只要實質是無償或非等價移轉，都會被拉回來課贈與稅。

承擔貸款會多一筆土增稅？視同銷售的計算

附負擔贈與的副作用就是土增稅。

土地稅法第 28 條規定，土地所有權無償移轉（純贈與）按一般稅率課土增稅另有減免；而附負擔贈與裡，受贈人承擔的負擔部分被當作對價、屬部分有償移轉，這部分視同一般買賣計算土增稅。實務上稽徵機關會用負擔金額占公告現值的比例，乘以土地漲價總數額來算課稅基礎。同一筆案件，可能同時跑出贈與稅單跟土增稅單。

好消息是：受贈人因負擔而多繳的土增稅、契稅可以從贈與總額扣除（遺贈稅法施行細則第 19 條），不會被雙重課稅。申報書要附土增稅完稅證明，國稅局核定贈與稅時會把這筆稅金一起扣掉。

那要不要保留貸款規劃？看兩件事。

一是土地漲價數額大不大。如果這塊地買來幾十年、漲很多，土增稅稅基會很可觀，附負擔贈與多出的土增稅可能比省下的贈與稅還貴。二是能不能搭配一生一次自用住宅優惠（土地稅法第 34 條 10% 稅率）。符合條件的話土增稅大幅降低，這時候保留貸款規劃才划算。

我手上有過一個案件，客戶土地是民國 70 年代買的，漲價數額算下來土增稅比省下的贈與稅還多，最後反而是先代償乾淨贈與比較划算。

所以規劃前一定要把兩邊都試算過，不能只看一邊。

規劃前要先確認的三件事

我接案時規劃前一定問三件事。

第一，貸款真的會由受贈人承擔嗎？銀行端要做債務承擔變更登記或轉貸，受贈人要有清償能力，不能流於形式。第二，二親等內買賣（不是贈與）依遺贈稅法第 5 條第 6 款仍視同贈與，但能提出已支付價款且非由出賣人貸與的證明可排除 — 附負擔贈與雖不直接適用這條，國稅局還是會交叉比對資金流。第三，是否有自用住宅優惠可搭配？

財政部 91/04/30 台財稅字第 0910405161 號函{#tax-sn=126369} 講過一個蠻有意思的細節：配偶間買賣不動產不適用第 5 條第 6 款，因為配偶在民法上不算血親也不算姻親。

配偶並非民法第967條或第969條所規定之血親或姻親，其相互間財產之買賣，並無上開條款規定之適用，故其相互間買賣不動產，免於土地增值稅繳款書或契稅繳款書註記「另有贈與稅」字樣。

但父母對子女不一樣。一親等直系血親，二親等內買賣的規定完全適用。所以父母想用「賣給女兒」的方式移轉，要備齊女兒的資金來源證明（薪資、自有存款、合理融資），不能是父母先匯款給女兒、女兒再付給父母這種繞圈走。

附負擔贈與的優點是不必證明資金流，因為本來就是部分贈與；壞處是承擔部分的土增稅省不掉。沒有萬用方案，算過才知道哪個划算。