受贈不動產轉賣房地合一稅成本認定：賣價等於贈與價不等於免稅

為什麼「賣價=贈與價」不等於免稅

從公司視角看員工或股東把受贈不動產轉手的案例,最常踩到的就是這個直覺:「爸爸把市價 2,500 萬的透天厝贈與給我,我也用 2,500 萬賣掉,中間沒賺啊,免稅吧?」

結論先講:不是。

所得稅法第 14-4 條第 1 項規定房地合一稅的課稅所得是「交易時成交價額減除原始取得成本」,而受贈取得的「原始取得成本」依同條規定,是受贈時的房屋及土地公告現值加計已納的贈與稅、契稅、印花稅等必要費用——不是當時雙方申報贈與用的市價,也不是贈與契約上寫的那個數字。問題在哪?公告現值通常顯著低於市價。市價 2,500 萬的透天厝,公告現值可能落在 1,000 到 1,400 萬之間,看地段。賣 2,500 萬扣公告現值成本 1,200 萬、再扣已納贈與稅大約 50 萬,課稅所得就接近 1,250 萬。這不是「沒賺」,稅法上是「賺了 1,250 萬」。

實務上看下來,這個邏輯落差很多人是收到國稅局補稅單那一刻才意識到。

成本基礎到底怎麼算才合法

成本基礎的法源在所得稅法第 14-4 條第 1 項後段及財政部相關解釋。受贈取得不動產時,「取得成本」應以受贈當時依土地稅法第 30 條認定的公告土地現值,加上房屋評定現值,再加計受贈人實際繳納的贈與稅、契稅、印花稅、代書費、規費等。市場交易價、贈與契約上寫的金額、贈與稅申報書上的時價,通通都不是法定成本。

為什麼制度這樣設計?贈與本身在贈與稅階段已經課過一次,房地合一階段如果再用市價當成本,贈與人累積的增值就完全課不到,等於開了一個漏洞。立法者選擇用公告現值當成本,把潛藏增值在出售時一次補回來。

土地公告現值在稅務體系裡的權威地位,從早期土地稅法第 49 條相關函令就看得出來。例如 台財稅第 33093 號函 處理共同申報後權利人再以超過價格申報的情形,核定基準仍然回到公告現值。實務上我會建議事務所拿到案件第一件事,就是調受贈當年度的土地公告現值清冊跟房屋稅單上的評定現值——這兩個數字才是成本的核心,其他都是配角。

還有一個容易被忽略的細節:贈與稅是「贈與人」繳的,不是「受贈人」繳的。所以加計贈與稅進成本這部分要小心,必須是受贈人實際負擔的部分才能算進去(例如父子約定由兒子代繳,要有金流憑證)。沒有金流的話,稅捐機關很可能整筆剔除。

持有期間怎麼算,稅率差很多

持有期間是另一個地雷。所得稅法第 14-4 條第 3 項規定,房地合一稅依持有期間遞減:持有 2 年內 45%、2~5 年 35%、5~10 年 20%、10 年以上 15%。受贈取得的情形,持有期間是從「受贈人取得所有權之日」起算,贈與人那一段年數併不進來。

爸爸 20 年前就買的透天厝,贈與給兒子後兒子持有 1 年就賣掉,稅率是 45%,不是 15%。這跟很多人直覺中的「家裡的房子我從小住到大」完全脫鉤。

唯一的例外是連續繼承或受遺贈。財政部 112/11/02 台財稅字第 11204619060 號函(快稅 corpus 中房地合一相關 26 筆函令的最新一筆)明確指出,個人交易因「連續繼承或受遺贈」取得的房地,可合併計算持有期間。注意函令用字是「繼承或受遺贈」——贈與不在這個名單裡。生前贈與案件,持有期間切割,重新起算,沒有商量空間。

從公司視角看,外派員工因稅務考量請公司協助試算的案件,這個切割點是最常被忽略的。集團如果有內部稅務諮詢的 SOP,這條一定要寫進去。

申報實務常見誤區與內控建議

處理這類案件這幾年下來,我整理出幾個事務所跟內部稅務最常踩的雷:

第一,把贈與稅申報書上的「贈與時時價」當成成本。這個時價是贈與稅的課稅基礎,跟房地合一的成本概念完全是兩個系統。第二,契稅、代書費忘記加進成本。這些單筆金額不大,但合計可能十幾萬,事務所代客戶申報時應該整理收據。第三,假設「父子間轉移視同自用」——沒有這回事,自用住宅 400 萬免稅的條件是設籍 6 年、無出租、無營業,跟取得方式無關。

還有一個比較細的問題:受贈後若曾申報過自用住宅地價稅、辦過抵押權設定等行為,不影響成本認定,但會影響後續自用住宅優惠的判斷。

附帶觀察一點,不動產相關交易的成本認定,財政部在不同稅目間其實態度滿一致。合建分屋的銷售額認定,台財稅第 841644328 號函 在所得稅法第 24 條脈絡下、台財稅第 851904174 號函 在營業稅法第 15 條合建分屋的進項稅額處理,都採取「依實際約定及客觀標準認定」的態度。受贈房地成本走公告現值,本質上是同一套思維——用客觀、可查核的基準取代主觀的市價陳述。

從內控角度,中型公司如果有員工股東結構涉及家族不動產移轉,稅務揭露文件至少要保留:贈與當年的公告現值資料、贈與稅完稅證明、契稅繳款書、後續出售的成交資料。這幾份在國稅局選案時是會被直接要求的文件,事後再去補,通常都來不及。