房地合一稅裝潢費折抵實務：改良費用列報的法源、憑證與認定爭點

裝潢費為何能折抵成本

房地合一稅課的是房地交易所得，所得 = 收入 − 取得成本 − 必要費用。所得稅法第 14-4 條第 3 項寫得很白：取得房屋土地後到出售前所支付的必要費用，可加進取得成本。這就是裝潢費能折抵的法源。

立法理由說白一點：稅基要對應「淨增值」，買進後自掏腰包翻修讓房屋變得更值錢的部分，本來就不該計入賣方所得，否則違反量能課稅原則。財政部訂定的房地合一課徵所得稅申報作業要點第 17 點，把「改良費用」獨立列為可加計成本項目之一。

從學理看，這是「資本支出原則」的延伸。凡增加資產價值或延長使用年限的支出，應資本化進入資產成本，而非當期費用化。所得稅法在企業端早就這樣處理（第 24 條的收入成本配合原則），房地合一稅把同一套邏輯套到個人房地交易，本來就是體系上的一致延伸。

問題在個人不像企業有完整帳簿，舉證難度高，財政部因此在認定上偏嚴格。我去翻快稅 corpus 整理出的相關函令、相關法條，從民國 72 年到近年跨度二十多年，財政部對「成本認定」的口徑一直是「嚴格形式、明確對價、直接關連」三軸。

裝潢費要過關，這三軸缺一不可。

改良費用和修繕費的界線在哪

能被核認的「改良費用」要過三道門檻：增加房屋價值或延長使用年限、非 2 年內所能耗竭、須在取得後交易前實際發生。對應到日常裝潢實務：拆牆重隔、衛浴重做、地坪重鋪、廚具系統櫃、水電管線重拉，這些屬於資本支出，國稅局通常認列。

軟裝、家電、窗簾、油漆翻新、燈具更換、清潔費，多半被歸為修繕費或消耗品支出，加不進取得成本。

界線並不絕對。同樣是換地板，鋪一般 PVC 可能被當修繕，鋪實木地板搭配整體木作可能被認列為改良 — 看的是「是否實質改變房屋構造或機能」。論者多認為，這條界線借鏡企業會計上「資本化 vs 費用化」的判斷邏輯；財政部沒有明確金額門檻，屬於個案認定。實務上看下來，同一筆翻修，不同國稅局承辦人給出的見解也不見得一致。

實務上有個小技巧：把單一裝潢工程的估價單分項列示，能拆出來的資本性項目盡量拆。整包寫「室內裝修工程 200 萬」國稅局可能整筆從嚴審查；拆成「廚具系統 60、衛浴重做 40、水電配線 35、地坪木作 45、油漆軟裝 20」，前四項認列機率明顯提高。

說真的，這不是話術，是把實質性具體化、讓承辦人有依據可勾選。

憑證要求與常見剔除原因

憑證是裝潢費被剔除最常見的原因。國稅局要求：統一發票或合法收據需載明買受人姓名、買賣標的地址、裝潢項目明細、廠商統一編號。

現金支付無發票、和工班私下走帳、發票抬頭錯誤、地址寫成戶籍地而非標的地、裝潢項目寫得太籠統（例如只寫「工程款」「裝修費」），都會被剔除。我經手過的案件裡有一位客戶花了 150 萬翻修，最後只認列 60 萬，差額幾乎都卡在憑證上。當下能補的不多，因為發票一旦開錯抬頭，事後想改很困難。

常見剔除類型大致有四種。第一是無憑證，現金交易完全不認；第二是憑證瑕疵，發票漏項或抬頭錯誤；第三是項目籠統，國稅局無法判斷是改良還是修繕，從嚴歸為修繕；第四是金額顯不合理，例如 30 坪老公寓報 500 萬裝潢，會被要求補件甚至實地勘查。

帶帳實務上，裝潢工程一開始就要規劃清楚：先請廠商出分項估價單、付款走銀行匯款留紀錄、收款方統一開發票或合法收據、保留施工前後照片做為附件。

等出售時再回頭整理憑證，往往來不及。

從財政部歷年函令看成本認定脈絡

從財政部歷年函令觀察，成本認定的態度是「嚴格、形式、要求對價關係明確」。財政部 72/09/15 台財稅第 36558 號函（tax_sn 144548）處理合建分售案中，建主代地主負擔的地價稅、工程受益費、土地增值稅，財政部明確排除於營建成本之外，理由是建主之房屋與地主之土地係各自訂約轉售、自行收款，房地之間並無互易關係。

這條函令雖出於企業端，但邏輯延伸到房地合一裝潢費認定，原則一致。

原則說白一點：成本必須與「本筆房地」直接相關，第三方代付、轉嫁、虛列、人頭開立，通通不認。函令原文寫得很清楚：

建主之房屋與地主之土地係各自訂約轉售並自行收取價款，而地主與建主間並無房地互易關係者，則建主除依法應負擔土地改良物之工程受益費外，其以契約約定代地主負擔之地價稅、工程受益費及土地增值稅，應不得列為營建成本。

把這個邏輯換到個人房地合一稅：如果裝潢費發票抬頭不是賣方本人、同戶口家人代付未做贈與申報、或是公司名義裝潢個人房屋，這些情境都會被援引「無直接對價關係」的理由剔除。本文認為，從財政部 72 年起的見解延伸到近年，對「成本歸屬主體」的把關態度沒有放鬆過，實務上應預設嚴格認定的基調。

裝潢費省稅試算與申報實務

最高 45% 稅率下，每 200 萬合格裝潢可省下約 90 萬稅金，這也是新聞標題「省下最高 90 萬」的來源。但前提是這 200 萬要逐筆撐過國稅局審查。

試算邏輯不複雜：課稅所得 × 適用稅率，多列 200 萬成本就少 200 萬所得，45% 稅率下省 90 萬、20% 稅率下省 40 萬、15% 稅率下省 30 萬。稅率對應持有期間，越短越高。

申報實務上有幾個比較踏實的做法。裝潢費獨立列示，附上分項明細表，不要混在「其他成本」一欄；憑證電子檔在報稅前先整理好，國稅局發函要求補件通常只給 7–15 天，臨時找不到原始發票常常就此整筆剔除；金額大的工程（超過 100 萬）準備施工合約、估價單、施工照片三件套，比單純發票說服力高很多；如果有部分裝潢無憑證，老實列示有憑證的部分，硬湊一旦被識破會被全案重審，划不來。

老實講，這部分的實務見解還在演化，不同國稅局審查鬆緊也不太一樣。

我的看法是寧可少列、留紀錄完整，也不要多列、後續補件來回耗時。從量能課稅原則看，改良費用列為成本本來就是稅基結構的一環，不是優惠；申報人不必有「在爭取優惠」的心態，而應理解為據實揭露。