房地合一稅贈與取得成本認定：所得稅法第14-4條完整解析

受贈成本為何不能用原始購入價

所得稅法第 14-4 條第 1 項寫得很直接:個人交易房屋、房屋及土地的取得成本,「因繼承或受贈取得者,以繼承或受贈時該房屋、土地之公告土地現值及房屋評定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」為成本。條文本身就把取得成本定義成稅法上的擬制成本,不是交易對價、也不是原始購入價。

立法目的其實不難懂。

贈與這個環節沒有對價流動,難以認定實際成本。如果讓受贈人拿贈與人的原始購入價當成本,贈與這一段就變成純粹的稅賦轉嫁——爸爸低價買、贈與給兒子、兒子高價賣,中間的增值在稅法上等於被稀釋掉了。這跟量能課稅的想法對不起來,所以立法者選了公告現值這個客觀基準。

比較法上是另一種光景。美國採 carryover basis:贈與時受贈人「延續」贈與人的原始成本,日後出售把整段增值都課到受贈人身上。台灣走的是 stepped basis with public valuation 路線,兩者各有取捨。

我把這條規定周邊的 24 筆函令在快稅 corpus 拉出來看,才注意到台灣路線有個副作用:公告現值長期偏低,擬制成本被壓低,所得額被放大,受贈人算出來的稅負反而可能比贈與人直接出售還高。堵掉「拿贈與人買價」這條路的同時,把另一種算術上的偏誤帶進來了。

公告現值加評定現值怎麼算

算法就是把兩個政府公告數字相加:贈與當年度的「公告土地現值」(每年 1 月由地方政府公告,反映區段地價),加上「房屋評定現值」(不動產評價委員會評定,反映房屋殘值折舊後價格)。二者合計就是稅法上該筆房地的擬制取得成本。若房地經過多年才出售,可再依 CPI 調整反映幣值變動,基準由財政部每年公告。

這套算法會與市價明顯脫節,這是理解後續爭議的關鍵。

落差有多大?依內政部歷年統計,公告土地現值普遍是市價的 80–90%,部分蛋黃區還更低。房屋評定現值的偏離更嚴重,住宅類房屋評定現值常常只有實際交易價的 20–30%。把兩個偏低的數字相加當成成本,出售時擬制取得成本自然遠低於實際交易對價,所得額就被人為放大了。

早在民國 67 年,財政部就已經以 台財稅第 33093 號函 處理過權利人以超過公告現值價格申報的爭議,確立公告現值作為官方認定基準的原則。這條函令當年直接處理的是土地增值稅申報,但把公告現值定位為稅法上的客觀價值基準這件事,一路延續到後來的房地合一稅制。

老實講,這種擬制基礎的正當性在學理上一直有爭論。它換到的是稽徵便利,付出的是實質正義的一部分。實際申報時,公告現值與評定現值以財政部與地方主管機關當年度公告為準。

贈與 vs 繼承持有期間差異

房地合一稅適用的稅率取決於持有期間:持有 2 年內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、10 年以上 15%(個人身分)。受贈取得的持有期間從受贈登記之日起算,不能合併贈與人的持有期間。繼承則不同,依財政部 112/11/02 台財稅字第 11204619060 號函,個人交易因連續繼承或受遺贈取得的房地,得合併計算持有期間。這個差異反映在稅率上,最極端可以拉開到 30 個百分點。

為什麼贈與與繼承的持有期間規則不對稱?

從立法目的回推:繼承是被動、非自願的財產移轉,稅制不宜因為死亡這件事讓受繼承人的稅率暴增;贈與則是雙方合意的處分,若允許持有期間合併,等於變相鼓勵「先贈與、短期出售」的套利路徑。所以繼承跟贈與在持有期間這件事上,立法者明確是分開處理的,不是條文漏寫。

我把 corpus 這 24 筆相關函令與納稅義務人詢問脈絡攤開來看,滿常見的一個誤解是把「贈與稅已繳」讀成「持有期間可以往前計算」,其實這兩件事在制度上是完全分開的。贈與稅是財產移轉環節的稅,繳完不影響後續房地合一稅的持有期間認定。這個 gap 從快稅 corpus 民國 62 年到 112 年跨度的函令看,每隔幾年就會有納稅義務人問到,代表誤解一直存在。這部分認定以財政部最新函令為準,複雜案件建議洽會計師個案評估。

新聞案例:常見計算錯誤還原

回到新聞的原始案例:爸爸 1,000 萬買的房,贈與給兒子,兒子 1,200 萬賣掉。很多人直覺算「所得等於 1,200 萬減 1,000 萬等於 200 萬」,然後套稅率。

這個算法第一步就已經錯了。

正確算法是:兒子受贈時,該房地的公告土地現值加房屋評定現值合計數,才是稅法上的成本。假設贈與當年度公告現值合計 600 萬——這是常見的偏低比例,實際比例要看標的所在區段——課稅所得就變成 1,200 萬減 600 萬再扣相關費用,大約落在 600 萬附近。跟直覺算法比,所得基礎硬是被撐大成三倍,不是差幾成的問題,是量級的差異。

再把稅率乘上去看。假如兒子受贈後 1 年半內就出售,持有期間未滿 2 年,適用 45%:600 萬乘 45% 等於 270 萬。原本直覺算法算出來是 200 萬乘 45% 等於 90 萬。差三倍不是誇飾,是條文本來的效果。這種差距如果沒有先跑試算,交割完才發現,基本上沒有回頭空間。

真正應該擔心的不是「爸爸買價無法主張」——這是條文明文規定,沒有討論空間;真正需要規劃的是贈與時點的公告現值與受贈後出售的時點差距這兩件事。如果贈與人本身持有已久、預期短期內就要出售,直接由贈與人出售再現金贈與,稅負結構可能完全不一樣。

這是規劃層面的決策,不是節稅技巧,需要會計師個案評估。實際申報以財政部最新公告與個案事實為準。