配偶贈與房產後子女繼承出售：房地合一稅取得成本重設陷阱

這條「四步驟鏈條」長什麼樣

整條鏈是這樣：先生名下有一棟房子，先透過配偶贈與過給太太（第一步）、太太幾年後身故子女繼承（第二步）、遺產稅完成核定（第三步）、子女後來出售（第四步）。前三步各自都有免稅或優惠條款可以套，第一眼看起來省滿多。問題是第四步的房地合一稅取得成本認定跟前面幾步是連動的——前面越省，後面稅基越高。

把快稅 corpus 攤開來看，跟這個題目直接相關的函令有 21 筆，橫跨民國 66 到 112 年。稅目分布：所得稅法 12 筆、土地稅法 9 筆。

時間軸拉開才有意思。早期函令講的多半是繼承環節的估價跟課稅；房地合一稅相關的解釋要到 105 年新制上路才陸續補上，最新一筆已經到 112/11/02 台財稅字第 11204619060 號函，談連續繼承的持有期間合併計算。前後 30 幾年落差，中間規則是一批一批堆上去的，把四個步驟串起來看的完整案例並不多。

這也是為什麼一般文章拆單一環節時看起來都合理，湊在一起才會顯出落差。

第一步:配偶贈與那段,「免贈與稅」不等於「零稅負」

配偶相互贈與房地依遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 6 款免課贈與稅，土地部分還可以再依土地稅法第 28-2 條申請不課徵土地增值稅。這兩條合起來，第一步幾乎能零稅完成過戶。但「不課」不等於「消滅」——土增稅的漲價數額被遞延到下次移轉；贈與稅則因後續發生繼承事實，會依第 15 條被視為贈與人的遺產計入遺產總額。

這裡最關鍵的一筆是財政部 87/09/17 台財稅第 870663048 號函{#tax-sn=127498}。它處理的情境正是配偶贈與、經核准不課土增稅，之後贈與人身故、贈與土地依遺贈稅法第 15 條併入遺產課遺產稅，受贈配偶再次移轉時，土增稅的「前次移轉現值」應以繼承時公告土地現值為準。

配偶相互贈與之土地，經核准依土地稅法第28條之2規定不課徵土地增值稅，嗣該土地依遺產及贈與稅法第15條規定併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅，受贈人於繼承原因發生日後再次移轉核課土地增值稅時，其前次移轉現值應以繼承時之公告土地現值為準。

翻成白話：土增稅那條線的成本基礎，在繼承事實發生的當下就被重新固定住——用當年公告現值，不是當初贈與人取得的原始成本。

這是土增稅系統的邏輯。房地合一稅是另一條線，但兩條線的方向滿相似。我在把這批函令建索引的時候，一直沒把這條標到「房地合一」相關的分類上，因為它字面上只講土增稅；後來才發現，講的是同一套「繼承時重設」邏輯的原型。

第二、三步:繼承環節的核定價值會被「帶去」下一步

進入繼承這一步，遺產稅本身有寬鬆的免稅額（1,333 萬），加上配偶剩餘財產差額分配請求權可扣除（遺贈稅法第 17 條之 1，見財政部 94/06/29 台財稅字第 09404540280 號令{#tax-sn=126630}）。一棟自住房地要真的繳到遺產稅，門檻並不低。

但重點不在這一步繳多少遺產稅。

重點是核定的房地價值——那個數字會直接變成子女後續出售時房地合一稅的取得成本。遺產稅估價的規則寫在遺贈稅法第 10 條：土地按公告現值、房屋按評定標準價格。這兩個數字合起來，跟房地的實際市價往往有明顯落差。都會區土地公告現值早期只到市價 3 到 5 成，近年公告現值調整後有拉近，但通常還沒到市價。

配偶贈與接繼承這個路徑會發生的事情是這樣：贈與人原本可能是三十年前用幾百萬買的老房子，如果直接由子女繼承然後出售，取得成本就是繼承時的公告現值加房屋評定現值；配偶贈與那一段沒有讓成本「往上補」的機制。土增稅那邊 87 年函令講得很直白——前次移轉現值以繼承時公告土地現值為準。房地合一稅的取得成本邏輯是類似方向。

第四步:子女出售觸發房地合一稅,取得成本跟市價的落差

子女繼承取得的房地屬於 105 年 1 月 1 日後取得，出售時要適用房地合一稅新制。所得稅法第 4-4 條、第 14-4 條定義取得成本：繼承取得的，以繼承時的公告土地現值加房屋評定現值為準。持有期間可以合併被繼承人的持有期間（見 112/11/02 台財稅字第 11204619060 號函談連續繼承合併計算），但那是稅率適用的問題，取得成本仍然是被重設過的那個數字。

拿一組假設數字讓落差看得出來：老房子當年買 300 萬，繼承時公告現值加評定現值合計 500 萬，子女以市價 2,000 萬出售。房地合一稅課稅所得約等於 2,000 − 500 − 各項費用，落在 1,400 多萬。持有期間如果合併算超過 10 年，稅率 15%，稅額大約 210 萬。

真的一定要走這條路嗎？

換條路徑看看：如果房地一路留在原本的持有人名下、不做配偶贈與這一步，或者由生存配偶自己處分，取得成本認定會不一樣。這裡沒有單一「最佳解」——家庭財產配置、遺產分配意願、子女之間的公平、其他資產結構都會影響。單看單一環節（例如「配偶贈與免贈與稅所以先做起來放」）很容易漏掉後續連動。

從 corpus 看:這條鏈為什麼容易被低估

這 21 筆函令，最早一筆是民國 66 年 10 月的 36740 號函，談繼承土地未辦分割前的發單問題；最新一筆已經到 112 年談連續繼承持有期間合併。中間橫跨的 46 年裡，「配偶贈與 → 繼承 → 出售」這條完整鏈條沒有任何一筆函令是從頭講到尾的。每一筆都只在處理鏈條中的某一環，稅目分布也是所得稅法 12 筆、土地稅法 9 筆分開走。

這是資料層面的一個實際觀察。跨稅目、跨時間軸的案例，如果只在單一稅法的函令集合裡搜尋，很難把整條路徑看完。

原本以為關鍵字「配偶贈與繼承」就能撈到相關函令，做下去才發現這條鏈的第一段命中的是遺贈稅法函令、第二段是土地稅法、第四段又跳到所得稅法，關鍵字搜尋容易在中間斷掉。我後來在快稅上把這題重新問了一次，用自然語言把四個步驟串起來丟進去，才把三個稅目的相關函令一起撈出來。

把 21 筆攤開來看還有一個現象：房地合一稅新制上路（105 年）後，繼承取得成本認定的細節函令才陸續補上，早期的函令講的多是土增稅遞延跟遺產稅估價。很多流傳已久的節稅安排，在 105 年之後其實已經不再划算——但如果只讀舊資料，不會注意到這件事。

本文內容僅供一般稅務知識參考，不構成稅務意見。實際申報以財政部最新公告為準；複雜案件請洽會計師或稅務代理人。