預售屋轉讓子女的稅務選擇：工程款高低如何決定贈與或買賣申報

稽徵端怎麼判「贈與」還是「買賣」，看的是工程款

稽徵端受理預售屋移轉案件，第一個檢核點不是契約寫什麼，而是至過戶當日累計已繳工程款加訂簽金的金額。累計數低於當年度贈與稅免稅額 244 萬時，實務多以贈與申報處理；累計數超過 244 萬、又要移轉登記給直系血親，內部判讀通常會傾向以買賣申報，父母端另行結算房地合一稅。

這個切分不是法條明文，是稽徵作業的操作習慣。

這條線背後的邏輯很單純：依遺產及贈與稅法第 22 條，每人每年贈與免稅額 244 萬（民國 111 年調整前為 220 萬）；配偶合計贈與 488 萬。至於超過 244 萬部分，套用 遺贈稅法第 19 條 累進稅率結構——淨額 2,500 萬以下 10%、2,500 萬至 5,000 萬 15%、超過 5,000 萬 20%。

為什麼工程款高就改買賣？稽徵端的想法很直接。預售屋的實質標的是不動產請求權，工程款累積越高、價值越接近成屋價；若硬要壓進 244 萬贈與額，稽徵端查調建商工程款收款憑證時，數字瞞不了。我在分局經手的案件多落在「工程款 300 萬到 500 萬」這個區間，貼近免稅額上限、又還沒到成屋總價，稅目怎麼選才是關鍵。

工程款低於 244 萬走贈與，時點與價額怎麼認定

工程款累計未達 244 萬時，實務走贈與路徑：父母將預售屋契約權利義務轉讓給子女，以已繳款總額（含訂簽金、開工款、結構完成款、雜項工程款）作為贈與價額，於贈與行為發生日起 30 日內向國稅局申報。

贈與時點以契約變更或建商確認過戶名義的日期為準；建商蓋章那天就是計時起算日，不是實際完工日。

贈與價額的認定，稽徵端的內部依據是建商出具的工程款收款明細。這份文件會列出每期繳款日期與金額，是核定贈與稅的一手證據。有些納稅義務人以為「契約總價 − 貸款 = 贈與價額」，這個算式錯的——房子還沒交屋、貸款也還沒撥，貸款金額不能扣。稽徵端看到這種申報式，多會直接就工程款收款憑證重新核定。

比較容易疏忽的是已繳雜支：管理費、代辦費、印花稅、變更設計費，這些若父母已支付，一併計入贈與價額。實務案件被補徵，多是漏列這幾項。

至於 遺贈稅法第 20 條 列舉的不計入贈與總額項目——公益捐贈、扶養義務範圍內給付、婚嫁贈與 100 萬以下——都不涵蓋預售屋移轉，不用往那邊想。

工程款拉高改買賣，父母端房地合一稅怎麼結

累計工程款超過 244 萬且要移轉登記時，路徑轉為買賣：父母以已繳工程款總額作為出售價格開立契約，子女以自有資金支付（未成年子女資金來源會被追查），父母端於次月底前申報房地合一稅。取得成本以父母原始已繳工程款計，價差通常不大，稅額多為千元級別，但漏申報仍會裁罰。房地合一稅率依持有期間認定，預售屋持有多在 2 年以內，適用 45%。

這條路徑有個實務盲點：子女的資金來源。

未成年子女沒有薪資、沒有自有存款，父母匯進去、隔天再匯出付房款，稽徵端的內部判讀是「以買賣為名、贈與為實」，會被穿透認定為贈與。我在稽徵端看過幾件被穿透補徵的案件，共通點都是資金流轉時間過短、且子女帳戶餘額從未達到支付金額。要走買賣就要準備禁得起查的資金軌跡，這條線一旦被拉開，補贈與稅加罰鍰兩頭都要繳。

成年子女走買賣可以，前提是子女的所得申報紀錄、存款餘額支撐得起這筆金額。查調不困難，銀行往來紀錄與所得歸戶都在稅務系統內。

順帶一提，若父母不生前移轉、改走繼承，遺贈稅法第 18 條 遺產稅基本免稅額為 1,333 萬（111 年調整後），與贈與路徑額度基準完全不同。這是規劃時另一條路徑，但涉及生前取捨，非本文重點。

稽徵端的選案因子與常見補徵情境

選案查核的觸發因子，依財政部對各分局訂定的內部基準，每年會依績效調整。預售屋移轉案件常見的觸發條件：贈與申報總額恰好 244 萬（貼近免稅額上限）、父母同一年度對多名子女分別移轉不同建案、子女為未成年又以買賣申報、建案為市場關注熱區（重劃區、捷運沿線）。這些條件單獨不必然選案，組合出現時進入複查程序的機率明顯提高。

補徵路徑通常有兩種。第一種是贈與價額低報——建商工程款收款憑證與納稅義務人申報金額對不上，直接發單補徵。第二種是穿透認定——買賣申報但資金流轉不合理，稽徵端調整為贈與計算，跨年度未申報的加計未申報罰鍰。

有一件事要特別提醒。

民國 111 年後，個人及營利事業轉售紅單一併課徵房地合一所得稅（財政部 111/05/26 台財稅字第 11104501470 號函）。以往「還沒過戶就沒事」的思路已經行不通。稽徵端對預售屋期間的所有權利移轉都會納入查核範圍，包含還沒到工程款繳付階段的紅單交易。查得到、也會查。

本文所述僅供一般稅務知識參考，不構成稅務意見。實際申報以財政部最新公告為準；複雜案件請洽會計師或稅務代理人。